妥善处理租赁房屋装修装饰纠纷

      ——解读最高人民法院颁布施行的《关于审理

城镇房屋租赁合同纠纷案件应用法律问题的司法解释》

    俗语说：“有瓦遮头”，拥有一套属于自己的房屋，几乎是人们的基本愿望，但房价高企，租房比起购房看来更实惠且容易实现。

    租用他人的物业，无论是商铺还是住宅，都有机会与房东或业主发生纠纷，一旦无法妥善解决，对簿公堂时，使用房屋所投入的装修装饰又应如何处理呢？

    2009年9月1日最高人民法院颁布施行的《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》(以下简称《解释》)，针对了合同无效、解除以及履行期间届满三种情形，结合装饰装修物形成附合、未形成附合情形下所有权归属，进行了详细规定，详见如下：

一、房屋装饰装修物的范围确定与归属确认

    《解释》根据《中华人民共和国合同法》、建设部的《建筑装饰装修管理规定》、国务院的行政法规《建设工程质量管理条例》等规定，明确房屋装饰装修物包括改建工程、普通装饰装修工程的装饰装修物和增设的他物。

    对租赁房屋进行装修或者增设他物，均属于把动产附着于不动产的行为，按装饰装修物与房屋结合的情况来看，可分为附合和未形成附合装饰装修物两类：

    附合装饰装修物是指作为动产与不动产结合后成为不动产的重要部分，非毁损而不能分离。例如铺设的地砖、构建的天花板、安装的空调管道、照明设施等。

    未形成附合装饰装修物，是指可与不动产分离的部分，如吊灯、盆栽、餐台等。

    根据物权添附理论，上述司法《解释》规定对未形成附合的装饰装修物可由承租人取回，而对形成附合的装饰装修物则由出租人取得所有权。

二、关于对附合装饰装修物的补偿原则

　　法律规定，承租人未经出租人同意情况下擅自对房屋进行装饰装修构成侵权，应承担侵权责任，但经出租人经同意前提下，装修装饰后所形成附合的装饰装修物虽可认定归出租人取得所有权，但要根据公平合理的原则视实际情况灵活处理，具体按如下三种情形处理：　

1、租赁合同期满时不予补偿

    《解释》规定，“承租人经出租人同意装饰装修，租赁期间届满时，承租人请求出租人补偿附合装饰装修费用的，不予支持。但当事人另有约定的除外”。确定这样处理的理由是：

　　第一，承租人对租赁物装饰装修，主要满足己方使用需要，按其审美和使用目的进行，若其想法与出租人不一致时，出租人在合同期满收回时则要重新装修，难以因承租人装饰装修获取利益。

　　第二，承租人装饰装修的费用应与其租赁期限相适应，作为其租赁房屋的投资成本，合同法第二百三十五条规定，“租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态”。因此，承租人返还的房屋应附合经装饰装修使用后的状态，出租人不能要求承租人恢复房屋原状，亦无需对装饰装修予以补偿。

　　第三，装饰装修主要发生在经营用房租赁中，缔约双方普遍约定合同履行期间届满，出租人无偿取得装饰装修，上述约定已经成为行业惯例。

2、租赁合同解除时的相应处理

    《解释》规定，承租人经出租人同意装饰装修，合同解除时，双方对已形成附合的装饰装修物的处理没有约定的，按照下列情形分别处理：

    (一)因出租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，应予支持;

    (二)因承租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，不予支持。但出租人同意利用的，应在利用价值范围内予以适当补偿;

    (三)因双方违约导致合同解除，剩余租赁期内的装饰装修残值损失，由双方根据各自的过错承担相应的责任;

    (四)因不可归责于双方的事由导致合同解除的，剩余租赁期内的装饰装修残值损失，由双方按照公平原则分担。法律另有规定的，适用其规定”。　　

3、合同无效时的处理原则

    《解释》规定，“合同无效时，已形成附合的装饰装修物，出租人同意利用的，可折价归出租人所有;不同意利用的，由双方各自按照导致合同无效的过错分担现值损失。”

三、关于残值损失和现值的计算

    上述处理中出现的残值损失和现值损失，《解释》分别制定了计算方法：

　　现值损失主要应用在认定合同无效时，所评估的装饰装修的现存价值，一般采用审计鉴定方法确定。残值损失则用于合同解除时，是对装饰装修的“剩余价值”通过工程造价扣减租赁合同履行期间消耗的装饰装修价值来确定。

    通常，残值是与装饰装修的现值相符的，由于《解释》已确定装饰装修费用在租赁期间内摊销完毕，故合同履行期间已经摊销(消耗)的装饰装修费用，不应纳入合同解除后的损失范围。

    但残值应考虑合同解除未摊销的费用，该费用可能高于或低于现值，此时确定残值采用“就低”原则，即未摊销费用高于现值的，残值损失按照装饰装修的现值确定，如装饰装修损失是因合同解除造成的，应以实际损失确定。若未摊销费用低于现值，残值按未摊销的费用确定。

    例如某出租房屋的装饰装修费用100万元，租期五年，合同履行三年后解除，按五年内摊销则每年摊销20万计得摊销三年费用为60万元，如此，则未摊销费用为100万-60万=40万。

    如果装饰装修现值经过评估为30万元，根据上述司法《解释》对残值“就低”原则，那么法院就会对残值损失确定为30万元。

    如果装饰装修现值经评估为50万元，该金额高于前述未摊销费用，依“就低”原则，法院会按照前述未摊销所剩余的40万元作为残值损失。

                                                             （翀宇文）