离婚时按揭购房应如何处理

言之有理

    近年来，城市的房价不断攀高、居高不下，按揭购房已成为我国商品房买卖的最主要形式，而准夫妻婚前或夫妻婚后共同按揭购买房屋的现象也在逐年增多。但是，有些夫妻法律意识比较淡薄，在购房前未能详细约定产权归属、还款比例、时间、离婚后财产分割等事宜，当婚姻关系破裂后，由于财产分割尤其是房屋分割问题产生矛盾，未能达成一致，往往对簿公堂。

    事实上，离婚按揭房屋的产权归属问题，不可能有绝对的公平，只能在相对公平的基础上解决房产纠纷。如果单单按照房产证取得的时间或登记的产权人作为按揭房屋属于婚前个人财产或是婚后夫妻共同财产的划分标准，则可能出现对一方显失公平的情况，这也是司法实践中离婚诉讼案件的房屋分割问题较难处理的主要原因，法官要充分衡量当事人双方的合法利益，并结合公平原则，作出令双方当事人都感到满意的判决，是很伤脑筋的事。

    目前，离婚房屋分割纠纷主要有几种情形，以下分别作简要分析：

    一、婚前一方支付首付并取得房产证，且已登记为所有权人，婚后双方共同还贷；

    婚前一方既已支付首付并取得房产证，成为所有权人，即其已取得该房屋的不动产物权，该物权是由一方的婚前财产支付首付而转化得来的，而且婚前购房应属于一方的独立行为，因此该房屋属于一方的婚前财产，不会因为婚后双方共同还贷而使性质发生转化，变成夫妻共同财产。

    反之，若配偶方有足够证据证明婚前所购房屋是基于双方的合意，且首付实由双方共同出资，则无论房产证登记的所有权人是一方还是双方，该房屋均视为夫妻共同财产，按照夫妻共同财产分割的原则进行处理。

    二、婚前一方支付首付，婚后共同还贷并取得房产证；

    在这种情况下，由于婚前一方仅支付了部分房款，婚后双方又以夫妻共同财产支付了剩余房款，且房产证取得时间在夫妻共同出资之后，房产证是通过使用夫妻共同财产出资所得的，无论房产证登记的所有权人是一方还是双方，该房屋应视为夫妻共同财产，按照夫妻共同财产分割的原则进行处理。

    三、婚前一方已支付全额房款，或婚后以其个人财产支付房款，婚后取得房产证；

    此时，虽然房产证是在婚姻关系存续期间获得的，但是婚前一方已经交付全额房款或是其婚后以个人财产全额支付，由于配偶方并无出资，则应属于一方的个人财产，不因婚姻关系的存续而转化为夫妻共同财产。

    四、夫妻双方婚前共同出资按揭购买房屋，婚后取得房产证；

    此种情况较容易处理，由于双方婚前均认可所购房屋为共同所有的前提下进行出资，无论该产权证是在婚前或是婚后取得，是登记在一方名下或双方名下，该房屋均为夫妻共同财产，按照夫妻共同财产分割的原则进行处理。

    由于离婚后房屋分割纠纷错综复杂，为了防止财产权利人合法利益受损，法威大状律师团队建议：

    若婚前双方共同出资全额购买房屋，在办理房产证时应把夫妻双方均登记为所有权人；若婚前以按揭形式购买房屋，则应就产权归属问题订立书面约定，达成一致。

    同时，夫妻双方应注意保留交易记录或贷款支付记录，以便诉讼时作为证据提交。

    最后，当事人应增强法律意识，接受全新的婚姻财产分配理念，在婚前签订财产协议或办理财产公证。

典型案例

离婚分房后房价上涨应补偿

    赵某与丈夫胡某协议离婚，约定房屋归胡某所有，胡某按房屋的一半价款20万元支付赵某，该笔款项在房屋过户时付清。后因过户时胡某无法支付那么多钱，赵某一直未迁出。

    半年后，胡某付清款项要求赵某搬家，但由于房价上涨，赵某要求胡某增加8万元遭拒，遂告上法院主张胡某赔偿损失。

    法院审理后认为，该房屋分割协议合法有效，胡某在房屋过户后未能如期支付赵某价款，造成赵某不能购买原定同等条件房屋，构成违约，判决胡某在原约定20万元基础上再支付赵某8万元。

一张房产证引起的纠纷

    李某在和孔某结婚前已支付了房屋首付50万元，并取得了房屋产权证。李某从银行贷款40万元，计划婚后与孔某共同还贷。

    后双方感情不和，孔某认为该房屋属于夫妻共同财产，于是起诉至法院要求离婚并分割房屋。

    法院审理后认为，李某既已支付首付并取得房产证，在婚前已成为所有权人，即其已取得该房屋的不动产物权，因此该房屋属于一方的婚前财产，不会因为婚后双方共同还贷而使性质发生转化，变成夫妻共同财产，最后判决李某按照实际共同支付贷款的数额40万元对应补偿孔某，房屋归李某所有。

相关条文

《中华人民共和国婚姻法》

    第十七条  夫妻在婚姻关系存续期间所得的下列财产，归夫妻共同所有：
    （一）工资、奖金；
    （二）生产、经营的收益；
    （三）知识产权的收益；
    （四）继承或赠与所得的财产，但本法第十八条第三项规定的除外；
    （五）其他应当归共同所有的财产。
    夫妻对共同所有的财产，有平等的处理权。

    第十八条  有下列情形之一的，为夫妻一方的财产：
    （一）一方的婚前财产；
    （二）一方因身体受到伤害获得的医疗费、残疾人生活补助费等费用；
    （三）遗嘱或赠与合同中确定只归夫或妻一方的财产；
    （四）一方专用的生活用品；
    （五）其他应当归一方的财产。

    第十九条  夫妻可以约定婚姻关系存续期间所得的财产以及婚前财产归各自所有、共同所有或部分各自所有、部分共同所有。约定应当采用书面形式。没有约定或约定不明确的，适用本法第十七条、第十八条的规定。

最高人民法院关于适用《中华人民共和国婚姻法》若干问题的解释（一）

    第十九条 婚姻法第十八条规定为夫妻一方所有的财产，不因婚姻关系的延续而转化为夫妻共同财产。但当事人另有约定的除外。

最高人民法院关于适用《中华人民共和国婚姻法》若干问题的解释（二）

    第十一条 婚姻关系存续期间，下列财产属于婚姻法第十七条规定的"其他应当归共同所有的财产"：

　　（一）一方以个人财产投资取得的收益；

　　（二）男女双方实际取得或者应当取得的住房补贴、住房公积金；

    （三）男女双方实际取得或者应当取得的养老保险金、破产安置补偿费。

    第十九条 由一方婚前承租、婚后用共同财产购买的房屋，房屋权属证书登记在一方名下的，应当认定为夫妻共同财产。

    第二十一条 离婚时双方对尚未取得所有权或者尚未取得完全所有权的房屋有争议且协商不成的，人民法院不宜判决房屋所有权的归属，应当根据实际情况判决由当事人使用。

    第二十二条 当事人结婚前，父母为双方购置房屋出资的，该出资应当认定为对自己子女的个人赠与，但父母明确表示赠与双方的除外。

    当事人结婚后，父母为双方购置房屋出资的，该出资应当认定为对夫妻双方的赠与，但父母明确表示赠与一方的除外。